Qué ley rige hoy un alquiler de vivienda en Argentina
El Código Civil y Comercial sigue regulando los alquileres: el DNU 70/2023 cambió plazo, moneda, ajuste y depósito; la fecha del contrato permite distinguir los regímenes anteriores.
Información general, no es asesoramiento legal
Qué rige y desde cuándo
En todo el país, el marco general del alquiler de vivienda es el Código Civil y Comercial, especialmente sus artículos 1187 a 1226, con las modificaciones del DNU 70/2023; el contrato se integra con esas normas. La derogación de la Ley 27.551 no eliminó la regulación de las locaciones. [1] [2]
Esta guía describe el régimen de contratación iniciado el 29 de diciembre de 2023: la fecha surge de la publicación del DNU el 21 de diciembre de 2023 y las reglas generales de vigencia y cómputo de los artículos 5 y 6 del Código. La revisión está fechada el 13 de octubre de 2026. [1] [2] [5]
Por qué hay contratos con reglas distintas
La Ley 27.551 entró en vigencia el 1 de julio de 2020, por su artículo 23. Para las locaciones habitacionales alcanzadas establecía un plazo mínimo de tres (3) años, salvo excepciones, y ajustes anuales mediante un índice elaborado por el BCRA con variaciones del IPC y del RIPTE. [3]
La Ley 27.737, publicada el 17 de octubre de 2023 y vigente desde el día siguiente, mantuvo aquel plazo mínimo y cambió el régimen de ajustes: moneda nacional, intervalos no inferiores a seis (6) meses y el coeficiente previsto en su artículo 5. Es una etapa histórica distinta de la abierta por el DNU. [4]
El artículo 249 del DNU derogó la Ley 27.551 y otros artículos sustituyeron reglas del Código. Eso no equivale a borrar todas las reformas que ya se habían incorporado: el texto actualizado conserva, por ejemplo, el artículo 1209 sobre expensas. [1] [2]
Para los contratos en ejecución, el artículo 7 dispone que las nuevas leyes supletorias no se aplican, excepto las normas más favorables al consumidor en relaciones de consumo. Por eso, la derogación no autoriza a reemplazar automáticamente las condiciones de un contrato anterior. [1]
Plazo, moneda, ajuste y depósito
Plazo. El artículo 1198 actual permite que las partes acuerden la duración. Si falta esa estipulación, para vivienda permanente, con o sin muebles, establece dos (2) años: es la regla ante el silencio contractual, no un mínimo general obligatorio. El artículo 1197 conserva el máximo habitacional de veinte años. [1]
Moneda. El artículo 1199 admite moneda de curso legal o extranjera. También dispone que el inquilino no puede exigir que se acepte una moneda diferente de la contratada. [1]
Ajuste. Ese artículo permite acordar índices públicos o privados expresados en la moneda del alquiler. Si el índice deja de publicarse, prevé un reemplazo oficial de características similares. El régimen actual no impone el ICL a todos los contratos. [1]
Depósito. El artículo 1196 permite pactar cantidad, moneda y forma de devolución al finalizar la locación. El antiguo tope ligado al primer mes de alquiler ya no figura en ese artículo. La periodicidad del pago del alquiler puede pactarse, pero no ser inferior a mensual. [1] [3]
Qué lugar ocupa el contrato
La libertad contractual tiene límites: el artículo 958 menciona la ley y el orden público. Además, el artículo 1188 exige que la locación inmobiliaria, sus prórrogas y modificaciones consten por escrito. Leer el contrato implica identificar también el régimen legal que lo integra. [1]
Fuentes
- Ley 26.994 — Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado — Argentina.gob.ar · Normativa, 2014-10-08.
- Decreto 70/2023 — Bases para la reconstrucción de la economía argentina — Boletín Oficial de la República Argentina, 2023-12-21.
- Ley 27.551 — Modificación del Código Civil y Comercial, texto original — Argentina.gob.ar · Normativa, 2020-06-30.
- Ley 27.737 — Modificación del régimen de locaciones, texto original — Argentina.gob.ar · Normativa, 2023-10-17.
- Colegio de Escribanos: informe DNU 70/2023 — 2024-01-02.
Información general, no es asesoramiento legal. Revisada por IA · Redacción Monclair el 2026-10-13; fuentes al pie.
Qué significa para vos
Si alquilás
La fecha del contrato importa porque las nuevas leyes supletorias no se aplican, como regla, a los contratos en ejecución. [1]
Si sos propietario
El régimen actual permite pactar plazo, moneda y ajuste dentro de los límites legales. [1]
Si trabajás en una inmobiliaria
Derogar la Ley 27.551 no eliminó el capítulo de locación del Código Civil y Comercial. [1]
Fuentes oficiales
- Argentina.gob.ar · Normativa ·
Ley 26.994 — Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-26994-235975/actualizacion - Boletín Oficial de la República Argentina ·
Decreto 70/2023 — Bases para la reconstrucción de la economía argentina
https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/301122/20231221 - Argentina.gob.ar · Normativa ·
Ley 27.551 — Modificación del Código Civil y Comercial, texto original
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-27551-339378/texto - Argentina.gob.ar · Normativa ·
Ley 27.737 — Modificación del régimen de locaciones, texto original
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-27737-391456/texto - Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires ·
DNU 70/23: informe de la Comisión de Integración Profesional, apartado Vigencia
https://www.colegio-escribanos.org.ar/2024/01/02/dnu-70-23-cuadro-comparativo-elaborado-por-la-comision-de-integracion-profesional/