Quién paga qué: expensas ordinarias, extraordinarias y servicios
La etiqueta de la liquidación no alcanza: el Código distingue la obligación frente al consorcio del reparto entre propietario e inquilino y utiliza el criterio de gastos habituales.
Información general, no es asesoramiento legal
La etiqueta no resuelve quién paga
En los alquileres de vivienda de todo el país, el artículo 1209 del Código Civil y Comercial distingue las cargas originadas por el destino del inmueble de las que gravan la propiedad. Para las expensas trasladables al inquilino utiliza el criterio de gastos habituales, aun cuando la administración los clasifique como ordinarios o extraordinarios. [1]
Ese texto fue incorporado por la Ley 27.551, vigente desde el 1 de julio de 2020. El DNU 70/2023 derogó esa ley, pero no sustituyó el artículo 1209: el texto consolidado oficial lo conserva. Esta guía describe ese marco junto con las reglas contractuales vigentes desde el 29 de diciembre de 2023, fecha derivada de la publicación del DNU y los artículos 5 y 6 del Código; fue revisada el 13 de octubre de 2026. [1] [2] [3] [4]
Qué son las expensas del consorcio
El artículo 2048 regula la obligación del propietario. Considera ordinarias las expensas de administración y las reparaciones o sustituciones de partes comunes necesarias para mantener las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble. Incluye las derivadas de obligaciones del administrador impuestas por ley, reglamento o asamblea. [1]
También incluye entre las ordinarias las instalaciones necesarias para la accesibilidad y las vías de evacuación alternativas. Las extraordinarias deben pagarse cuando están dispuestas por resolución de la asamblea. Por eso, una reparación importante no se convierte automáticamente en extraordinaria por su costo: el artículo no establece un umbral monetario para clasificarla. [1]
Qué puede trasladarse al inquilino
El artículo 1209 dispone que el inquilino tiene a su cargo las cargas y contribuciones originadas en el destino que da al inmueble. A continuación, excluye las que gravan la cosa y las expensas comunes extraordinarias. [1]
El mismo artículo precisa que solo puede establecerse a cargo del inquilino el pago de expensas derivadas de gastos habituales: los vinculados a servicios normales y permanentes puestos a su disposición. Expresamente aclara que este criterio opera con independencia de la clasificación como ordinarias o extraordinarias. El nombre del renglón de la liquidación, por sí solo, no decide el reparto. [1]
Las categorías del artículo 2048 y el reparto del artículo 1209 responden a preguntas distintas. Una corresponde a los gastos de propiedad horizontal; la otra, a cuáles pueden ponerse a cargo del locatario. Leer ambas evita equiparar automáticamente toda expensa ordinaria del edificio con una obligación del inquilino. [1]
Servicios, impuestos y obligaciones frente al consorcio
Para separar servicios y cargas de la propiedad, el criterio legal es su origen, no el título de la boleta. El artículo 1208 incorpora a la prestación locativa otros pagos periódicos asumidos por contrato; el 1209 distingue las cargas por el destino del inmueble de las que gravan la cosa. Estas normas no contienen un listado universal por empresa de servicios o impuesto local. [1]
El reparto del alquiler tampoco elimina las obligaciones del propietario frente al consorcio. El artículo 2049 impide liberarse de las expensas mediante la renuncia al uso de bienes o servicios comunes, aunque el reglamento puede prever exenciones parciales para unidades sin acceso a determinados servicios o sectores. [1]
El artículo 958 reconoce libertad contractual dentro de los límites de la ley y del orden público. Esta guía reproduce el criterio del artículo 1209; no determina la validez de una cláusula particular ni clasifica una liquidación concreta. [1]
Fuentes
- Ley 26.994 — Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado — Argentina.gob.ar · Normativa, 2014-10-08.
- Decreto 70/2023 — Bases para la reconstrucción de la economía argentina — Boletín Oficial de la República Argentina, 2023-12-21.
- Ley 27.551 — Modificación del Código Civil y Comercial, texto original — Argentina.gob.ar · Normativa, 2020-06-30.
- Colegio de Escribanos: informe DNU 70/2023 — 2024-01-02.
Información general, no es asesoramiento legal. Revisada por IA · Redacción Monclair el 2026-10-13; fuentes al pie.
Qué significa para vos
Si alquilás
El artículo 1209 vincula las expensas trasladables a los servicios normales y permanentes a disposición del inquilino. [1]
Si sos propietario
El artículo 2048 establece la obligación del propietario de pagar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias del consorcio. [1]
Si trabajás en una inmobiliaria
La clasificación de la liquidación no reemplaza el criterio de gastos habituales del artículo 1209. [1]
Fuentes oficiales
- Argentina.gob.ar · Normativa ·
Ley 26.994 — Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-26994-235975/actualizacion - Boletín Oficial de la República Argentina ·
Decreto 70/2023 — Bases para la reconstrucción de la economía argentina
https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/301122/20231221 - Argentina.gob.ar · Normativa ·
Ley 27.551 — Modificación del Código Civil y Comercial, texto original
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-27551-339378/texto - Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires ·
DNU 70/23: informe de la Comisión de Integración Profesional, apartado Vigencia
https://www.colegio-escribanos.org.ar/2024/01/02/dnu-70-23-cuadro-comparativo-elaborado-por-la-comision-de-integracion-profesional/