Renovar, rescindir o terminar un contrato de alquiler
Qué distingue al vencimiento, la renovación y la salida anticipada, cómo cambió el régimen con el DNU y qué dice el Código sobre las llaves y la fianza.
Información general, no es asesoramiento legal
Alcance y vigencia
Esta guía trata alquileres de vivienda y normas nacionales, aplicables también en CABA y PBA. Distingue el marco del DNU vigente desde el 29 de diciembre de 2023 —fecha resultante de su publicación y los artículos 5 y 6 del Código— del régimen anterior. El artículo 7 regula la aplicación temporal: una reforma no reemplaza automáticamente todas las reglas de los contratos en ejecución. [1] [2] [4]
Vencer no es renovar
El artículo 1217 contempla el cumplimiento del plazo y la resolución anticipada como formas de extinción. Si vence el contrato y el inquilino sigue en el inmueble, el artículo 1218 establece una continuación en los mismos términos hasta que alguna parte la termine mediante comunicación fehaciente. No hay renovación automática; recibir pagos tampoco altera esa regla. [1]
Las modificaciones y prórrogas de una locación inmobiliaria deben constar por escrito, conforme al artículo 1188. Además, el artículo 1225 exige consentimiento expreso del fiador para obligarlo en una renovación o prórroga y preserva la excepción por falta de restitución oportuna del inmueble. [1]
Salir antes bajo el texto actual
El artículo 1221 permite al locatario resolver en cualquier momento pagando el equivalente al «diez por ciento (10%)» del saldo del canon locativo futuro, desde la notificación de la rescisión hasta la finalización pactada. Ese texto no fija un período mínimo de permanencia ni un preaviso general como los del régimen anterior. [1]
La norma no desarrolla una fórmula para proyectar ajustes futuros todavía desconocidos. Por eso, esta guía no convierte el porcentaje legal en una calculadora ni decide la validez de una cláusula concreta: también intervienen la libertad contractual, sus límites y la buena fe, previstos en los artículos 958, 959 y 961. [1]
La resolución por incumplimiento es otra figura. El artículo 1220 contempla incumplimientos del locador; el 1219 enumera causales imputables al locatario e incluye las fijadas en el contrato. No corresponde confundirlas con la salida voluntaria del artículo 1221. [1] [2]
Qué decía el régimen anterior
Para vivienda alcanzada por la Ley 27.551, su artículo 9 exigía «seis (6) meses» transcurridos y aviso fehaciente con «un (1) mes» de anticipación. Preveía «un (1) mes y medio» de alquiler de indemnización durante el primer año y «un (1) mes» después; con aviso de «tres (3) meses o más», transcurridos al menos «seis (6) meses», no correspondía indemnización. Son reglas históricas, cuya aplicación depende del contrato y del artículo 7 del Código. [3] [1]
El antiguo artículo 1221 bis permitía convocar a renovar dentro de los «tres (3) últimos meses», para acordar en un plazo no mayor a «quince (15) días corridos»; ante silencio o negativa del locador debidamente notificado, habilitaba la resolución sin indemnización. El DNU lo derogó: no constituye una obligación general actual de negociar una renovación. [3] [2]
La devolución y las notificaciones
El artículo 1222 impide condicionar o rechazar la recepción de llaves, sin impedir reservas por deudas. Frente a negativa o silencio contempla la consignación judicial: para que los alquileres y accesorios cesen desde el requerimiento fehaciente, exige consignar dentro de los «diez (10) días hábiles» siguientes. Si se inicia después, el cese opera desde la notificación del depósito judicial. No basta afirmar que el inmueble quedó vacío. [1]
El artículo 75 admite domicilio electrónico constituido por las partes. Eso no convierte cualquier mensaje informal en notificación suficiente para todos los efectos: los artículos citados exigen formas concretas. [1]
Fuentes
- Código Civil y Comercial — 2014-10-08.
- DNU 70/2023 — 2023-12-21.
- Ley 27.551 — 2020-06-30.
- Colegio de Escribanos: informe DNU 70/2023 — 2024-01-02.
Información general, no es asesoramiento legal. Revisada por IA · Redacción Monclair el 2026-10-13; fuentes al pie.
Qué significa para vos
Si alquilás
El artículo 1221 actual permite resolver anticipadamente y establece una indemnización sobre el saldo futuro del alquiler. [1]
Si sos propietario
Continuar cobrando después del vencimiento no convierte por sí solo la locación en un contrato renovado. [1]
Si trabajás en una inmobiliaria
La renovación o prórroga requiere consentimiento expreso del fiador para obligarlo nuevamente. [1]
Fuentes oficiales
- Argentina.gob.ar · Normativa ·
Código Civil y Comercial, Ley 26.994, texto actualizado
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-26994-235975/actualizacion - Argentina.gob.ar · Normativa ·
DNU 70/2023, arts. 249 y 260–263
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/decreto-70-2023-395521/texto - Argentina.gob.ar · Normativa ·
Ley 27.551, texto original, arts. 9, 10 y 23 (régimen histórico)
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-27551-339378/texto - Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires ·
DNU 70/23: informe de la Comisión de Integración Profesional, apartado Vigencia
https://www.colegio-escribanos.org.ar/2024/01/02/dnu-70-23-cuadro-comparativo-elaborado-por-la-comision-de-integracion-profesional/