Qué es una garantía de alquiler y qué tipos existen
Cómo se distinguen una fianza personal o de empresa, una garantía propietaria y un seguro de caución; qué se puede pactar y qué pasa al renovar.
Información general, no es asesoramiento legal
Alcance y vigencia
Esta guía explica el marco nacional para contratos celebrados desde el 29 de diciembre de 2023, fecha resultante de la publicación del DNU 70/2023 y los artículos 5 y 6 del Código Civil y Comercial. Los contratos anteriores requieren distinguir el régimen temporal aplicable: el artículo 7 impide trasladarles automáticamente toda reforma posterior. [1] [2] [7]
Qué respalda una garantía
Una garantía agrega un respaldo al cumplimiento del alquiler. En la fianza, otra persona asume una obligación accesoria para responder ante el incumplimiento; en el seguro, la aseguradora debe cumplir la prestación convenida si ocurre el evento previsto. Son figuras con reglas diferentes, aunque ambas puedan utilizarse en una locación. [1] [5]
Garantía propietaria y fianza de empresa
Si una persona propietaria firma como fiadora, se obliga en los términos de la fianza. Presentar una escritura como respaldo patrimonial no constituye automáticamente una hipoteca: esta es un derecho real de garantía y, salvo disposición legal expresa en contrario, se constituye por escritura pública, conforme a los artículos 2205 y 2208. [1]
La fianza de una empresa se encuadra en el mismo capítulo del Código, artículos 1574 a 1598. Debe convenirse por escrito; la prestación del fiador no puede ser más onerosa que la del deudor principal. Salvo pacto contrario, comprende accesorios y gastos razonables de cobro, incluidas costas judiciales. Eso no equivale a afirmar que cualquier garantía cubra todos los conceptos del alquiler. [1]
La fianza simple reconoce el beneficio de excusión: primero se persiguen los bienes del deudor, con las excepciones del artículo 1584. La responsabilidad es solidaria si se pacta expresamente o se renuncia a ese beneficio. Quien firma como principal pagador es considerado deudor solidario, según el artículo 1591. [1]
Que el fiador pague no elimina necesariamente la deuda del inquilino: puede exigirle el reembolso en los términos del artículo 1592. [1]
Seguro de caución
Es una cobertura aseguradora: su alcance surge de la póliza y del evento previsto, bajo la Ley 17.418. La entidad debe estar autorizada para operar en seguros y está sujeta al control de la Superintendencia de Seguros de la Nación, conforme a los artículos 2 y 64 de la Ley 20.091. Una empresa que otorga fianzas no se convierte por eso en aseguradora. [1] [4] [5]
Las antiguas condiciones uniformes de alquiler habitacional de la Resolución SSN 376/2020 no deben presentarse como regulación vigente: fueron derogadas por el artículo 6 de la Resolución 384/2025. [6]
Qué puede exigir el locador
Para los contratos nuevos, el locador puede proponer una garantía y acordar su alcance. La libertad contractual tiene límites legales y de buena fe; las cláusulas predispuestas están sujetas al control de abusividad. No subsiste como obligación general el esquema de alternativas que debía aceptar bajo el artículo 13 de la Ley 27.551, derogada por el artículo 249 del DNU. [1] [2] [3]
Qué ocurre al renovar
Según el artículo 1225, las obligaciones del fiador cesan al vencimiento de la locación, excepto la derivada de no restituir a tiempo el inmueble. La renovación o prórroga exige su consentimiento expreso; una extensión anticipada de la fianza del contrato original es nula. [1]
Declaración de interés sobre la fianza: Monclair ofrece este tipo de garantía. Esta guía no recomienda ninguna modalidad.
Fuentes
- Código Civil y Comercial, texto actualizado. Publicación: 08/10/2014.
- DNU 70/2023. Publicación: 21/12/2023.
- Ley 27.551, antecedente derogado. Publicación: 30/06/2020.
- Ley 20.091, texto actualizado. Publicación: 07/02/1973.
- Ley 17.418, texto actualizado. Publicación: 06/09/1967.
- Resolución SSN 384/2025. Publicación: 29/07/2025.
- Colegio de Escribanos: informe DNU 70/2023 — 2024-01-02.
Información general, no es asesoramiento legal. Revisada por IA · Redacción Monclair el 2026-10-13; fuentes al pie.
Qué significa para vos
Si alquilás
El pago del fiador puede generar un reclamo de reembolso contra el inquilino, según el artículo 1592 del Código Civil y Comercial. [1]
Si sos propietario
La extensión de una fianza a la renovación exige consentimiento expreso del fiador, según el artículo 1225. [1]
Si trabajás en una inmobiliaria
Una escritura presentada como respaldo no constituye por sí sola una hipoteca, que tiene sus propias formalidades. [1]
Fuentes oficiales
- Argentina.gob.ar · Normativa nacional ·
Ley 26.994 · Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-26994-235975/actualizacion - Argentina.gob.ar · Normativa nacional ·
DNU 70/2023 · Artículos 249 y 252
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/decreto-70-2023-395521/texto - Argentina.gob.ar · Normativa nacional ·
Ley 27.551 · Artículo 13, antecedente derogado
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-27551-339378/texto - Argentina.gob.ar · Normativa nacional ·
Ley 20.091 · Entidades de seguros y su control, texto actualizado
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/20965/actualizacion - Argentina.gob.ar · Normativa nacional ·
Ley 17.418 · Seguros, texto actualizado
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/39520/actualizacion - Argentina.gob.ar · Superintendencia de Seguros de la Nación ·
Resolución SSN 384/2025 · Artículo 6, derogación de la Resolución 376/2020
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/resoluci%C3%B3n-384-2025-415648/texto - Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires ·
DNU 70/23: informe de la Comisión de Integración Profesional, apartado Vigencia
https://www.colegio-escribanos.org.ar/2024/01/02/dnu-70-23-cuadro-comparativo-elaborado-por-la-comision-de-integracion-profesional/