Qué pasa si no se paga: intimación, plazos y desalojo
La intimación previa de vivienda, la diferencia entre deuda y restitución y las reglas procesales de CABA y PBA, sin prometer cuánto dura un juicio.
Información general, no es asesoramiento legal
Alcance y vigencia
La base sobre alquileres es nacional, con las reformas del DNU aplicables desde el 29 de diciembre de 2023, según su publicación y los artículos 5 y 6 del Código Civil y Comercial. El artículo 7 regula la transición de contratos anteriores. El proceso judicial cambia por jurisdicción: acá se distinguen CABA y PBA y los textos procesales consultados al revisar la guía. [1] [2] [8]
La falta de pago no reemplaza la intimación
El artículo 1219, inciso c, permite al locador resolver por falta de pago durante «dos períodos consecutivos». El inciso d, incorporado por el DNU, agrega las causas fijadas en el contrato. No son una autorización para recuperar el inmueble por mano propia: el artículo 1222 contempla la acción judicial ante la falta de restitución. [1] [2]
En vivienda, antes de demandar el desalojo por alquileres impagos, el locador debe intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida y especificar dónde pagarlo. El plazo no puede ser inferior a «diez (10) días corridos» desde la recepción. El artículo 1222 también regula la validez de la notificación al domicilio contractual cuando el inquilino se niega a recibirla o impide su perfeccionamiento por motivos imputables a él. [1]
Ese plazo corresponde a la intimación previa: no significa que el juicio termine cuando vence. La norma remite al procedimiento de cada jurisdicción. El artículo 1223 establece, además, que la ejecución de la sentencia de desalojo no puede tener un plazo menor a «diez días». Son etapas distintas. [1]
CABA: reglas de la justicia nacional civil
El artículo 43 del Decreto-ley 1285/1958 atribuye a los juzgados nacionales civiles las cuestiones civiles no asignadas a otro fuero. Para ese ámbito, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación regula el desalojo en los artículos 679 a 688. [3] [4]
El artículo 679 conserva una referencia al juicio sumario, pero debe leerse junto con el artículo 319 sobre las remisiones a ese procedimiento y la derogación del artículo 320. No corresponde usar aquella palabra aislada para prometer un trámite rápido. [4]
Por falta de pago o vencimiento, el artículo 684 bis contempla desocupación anticipada bajo caución real, por el procedimiento del 680 bis; el 680 ter exige reconocimiento judicial en esos supuestos. La medida depende de una decisión judicial y de sus requisitos. [4]
En mediación, la Ley 26.589 establece la instancia previa y sus excepciones. Su artículo 6 actual no incluye al desalojo entre los supuestos optativos; la guía se refiere a la controversia locativa ordinaria entre particulares, sujeta a las exclusiones del artículo 5. [6]
PBA: un código procesal distinto
El artículo 676 del código bonaerense dispone el juicio sumario. Los artículos 676 bis y 676 ter permiten pedir entrega anticipada o desocupación por falta de pago o vencimiento, con caución real y los presupuestos judiciales allí establecidos, incluidos los graves perjuicios que podrían derivarse de no ordenar la entrega. No es una restitución automática ante una denuncia de deuda. [5]
La Ley 13.951, artículo 5, hace optativa para quien reclama la mediación previa en desalojos; si la elige, obliga al requerido a concurrir. Esta regla difiere de la nacional. [7]
Qué explica esta guía
La deuda, la terminación contractual y la restitución tienen reglas relacionadas pero distintas. Los artículos 1208 y 1222 separan el cobro de lo debido de la acción de desalojo. Ninguna de las normas aquí citadas permite deducir una duración total garantizada del expediente: esta guía no estima tiempos judiciales ni resuelve situaciones particulares. [1] [4] [5]
Fuentes
- Código Civil y Comercial — 2014-10-08.
- DNU 70/2023 — 2023-12-21.
- Decreto-ley 1285/1958 — 1958-02-07.
- Código Procesal Civil y Comercial de la Nación — 1967-11-07.
- Código Procesal Civil y Comercial de Buenos Aires — 1968-10-24.
- Ley 26.589 de mediación y conciliación — 2010-05-06.
- Ley 13.951 de mediación bonaerense — 2009-02-10.
- Colegio de Escribanos: informe DNU 70/2023 — 2024-01-02.
Información general, no es asesoramiento legal. Revisada por IA · Redacción Monclair el 2026-10-13; fuentes al pie.
Qué significa para vos
Si alquilás
En vivienda, la intimación previa a demandar por falta de pago debe otorgar al menos diez (10) días corridos desde su recepción. [1]
Si sos propietario
El artículo 1222 contempla una acción judicial cuando no se restituye el inmueble y remite al procedimiento de cada jurisdicción. [1]
Si trabajás en una inmobiliaria
En PBA, la desocupación anticipada por falta de pago requiere intervención judicial y caución real. [5]
Fuentes oficiales
- Argentina.gob.ar · Normativa ·
Código Civil y Comercial, Ley 26.994, texto actualizado
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-26994-235975/actualizacion - Argentina.gob.ar · Normativa ·
DNU 70/2023, arts. 249 y 260–263
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/decreto-70-2023-395521/texto - Argentina.gob.ar · Normativa ·
Decreto-ley 1285/1958, texto actualizado, art. 43
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/decreto_ley-1285-1958-37915/actualizacion - Argentina.gob.ar · Normativa ·
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Ley 17.454, texto actualizado
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-17454-16547/actualizacion - Argentina.gob.ar · Normativa provincial ·
Código Procesal Civil y Comercial de Buenos Aires, Ley 7425, texto actualizado
https://www.argentina.gob.ar/normativa/provincial/ley-7425-123456789-0abc-defg-524-7000bvorpyel/actualizacion - Argentina.gob.ar · Normativa ·
Ley 26.589 de mediación y conciliación, texto actualizado
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-26589-166999/actualizacion - Argentina.gob.ar · Normativa provincial ·
Ley 13.951 de mediación bonaerense, texto actualizado
https://www.argentina.gob.ar/normativa/provincial/ley-13951-123456789-0abc-defg-159-3100bvorpyel/actualizacion - Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires ·
DNU 70/23: informe de la Comisión de Integración Profesional, apartado Vigencia
https://www.colegio-escribanos.org.ar/2024/01/02/dnu-70-23-cuadro-comparativo-elaborado-por-la-comision-de-integracion-profesional/