# Vencen miles de contratos bajo la ley de alquileres original en CABA

> Según iProfesional, la Ciudad cierra una etapa de contratos de tres años mientras los valores promedio y la oferta de unidades siguen en alza.

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Por Prensa Monclair · Alquileres · 24 de octubre de 2026 · Publicado 08:04
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## En 30 segundos

- **Qué pasó:** En la Ciudad de Buenos Aires vencen unos 12.000 contratos firmados bajo la versión original de la Ley de Alquileres, según iProfesional.
- **Por qué importa:** Los valores promedio de alquiler en CABA ya alcanzan $898.154 para un dos ambientes, según Zonaprop citado por iProfesional.
- **Qué sigue:** Menos de 20.000 contratos siguen activos bajo el régimen de 2023, equivalentes al 3,5% del total vigente, según el Colegio Inmobiliario citado por La Nación.

## El fin de una etapa de tres años

Buenos Aires encara el cierre de una etapa marcada por contratos firmados bajo la versión original de la Ley de Alquileres, con alrededor de 12.000 contratos venciendo en la Ciudad, según iProfesional. La Nación explicó que terminaron los últimos contratos típicos de tres años que se firmaron bajo la redacción inicial de la ley 27.551, la norma que fijaba subas anuales según el Índice de Contratos de Locación. Según el Colegio Inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires, citado por La Nación, quedan menos de 20.000 contratos activos bajo el régimen de la reforma de octubre de 2023, equivalentes al 3,5% de los vigentes.

## Cuánto cuesta alquilar en CABA

El relevamiento de Zonaprop, difundido por iProfesional, ubicó el valor promedio de un monoambiente de 40 m2 en $779.370 mensuales en la Ciudad. De acuerdo con iProfesional, el aumento mensual de los dos ambientes fue del 1,3% en septiembre, el menor registro del año.

Dentro de la Ciudad, Puerto Madero registra el valor más alto para un dos ambientes, con $1.268.186 mensuales, según iProfesional. Según publicó iProfesional, en el otro extremo, Lugano ofrece el precio más bajo para la misma tipología, con $660.673.

## La oferta se multiplicó desde la derogación

De acuerdo con lo publicado por La Nación, La Nación recoge datos de Zonaprop según los cuales, tras la derogación de la ley de alquileres en enero de 2024, la oferta de propiedades aumentó un 62% respecto del mes anterior y acumuló un alza de 195,4% en el año. De acuerdo con lo publicado por La Nación, en septiembre de 2026, el volumen de propiedades publicadas era 3,6 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023. El barrio de Chacarita ejemplifica ese movimiento: hoy un dos ambientes se alquila en promedio a $939.222, según La Nación.

## El peso del alquiler en la economía de los hogares

La Encuesta Inquilina de ACIJ, CELS y CONICET, citada por La Nación, muestra que el 58,8% de los encuestados pidió dinero prestado y que, entre ellos, el 72% destinó ese financiamiento a pagar la vivienda. La Fundación Tejido Urbano, mencionada por Ámbito, calculó que el 39,3% de los hogares inquilinos porteños está en situación de vulnerabilidad económica, frente al 18,5% de los hogares propietarios. Según Ámbito, Araujo, de la Fundación Tejido Urbano, calculó que mudarse a una unidad de dos ambientes porteña exige entre $3 millones y $3,5 millones, sumando el primer alquiler, el depósito y la garantía.

## Oferta amplia, pero con brecha de precios

Ámbito reportó que hay casi 18.000 departamentos en edificios con expensas publicados para alquilar en Buenos Aires. El promedio de esas expensas está camino a los $400.000 mensuales, según informes privados citados por Ámbito. De acuerdo con Ámbito, Josefina Pantano, presidenta de FIRA, señaló a Ámbito que un contrato actualizado íntegramente por ICL desde mediados de 2023 se ubica un 31% por encima del valor real de mercado, que subió 23,7% en pesos. De acuerdo con Ámbito, FIRA agregó que la renta bruta de una unidad de tres ambientes trepó del 2,51% registrado en 2020 a un rango de 6% a 7% en 2026.

Según publicó Ámbito, Matías Araujo, de la Fundación Tejido Urbano, precisó a Ámbito que un departamento de 50 m² en CABA se alquilaba entre $798.000 y $889.000 en septiembre de 2025, según la ubicación y la banda de precios. Según publicó Ámbito, el mismo especialista precisó que, sobre un total aproximado de 500.000 hogares inquilinos en la Ciudad, el 86,7% reside en departamentos y que el 44,5% de ese grupo ocupa unidades de dos ambientes.

## Cómo se ajustan los contratos vigentes

El Índice de Contratos de Locación se ubicó en 37,05 puntos al 24 de octubre, según el BCRA, la referencia que siguen usando los contratos que ajustan por ICL. De acuerdo con lo publicado por Monclair, entre los inquilinos que evaluó Monclair en los últimos 120 días, el alquiler mediano pedido fue de $589.000.

## Qué dijo cada medio

El relevamiento de Zonaprop, difundido por [iProfesional](https://www.iprofesional.com/realestate/467157-vencen-12000-contratos-de-la-ley-de-alquileres-como-esta-hoy-el-mercado), ubicó el valor promedio de un monoambiente de 40 m2 en $779.370 mensuales en la Ciudad.

[La Nación](https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/alquileres-se-termina-una-etapa-que-duro-tres-anos-y-provoco-uno-de-los-mayores-problemas-del-nid19102026/) explicó que terminaron los últimos contratos típicos de tres años que se firmaron bajo la redacción inicial de la ley 27.551, la norma que fijaba subas anuales según el Índice de Contratos de Locación.

La Fundación Tejido Urbano, mencionada por [Ámbito](https://www.ambito.com/real-estate/alquileres-caba-propietarios-bajan-un-40-los-precios-y-aun-asi-no-consiguen-inquilinos-n6336847), calculó que el 39,3% de los hogares inquilinos porteños está en situación de vulnerabilidad económica, frente al 18,5% de los hogares propietarios.

## Qué significa para vos

- **Si alquilás:** La fecha de firma del contrato importa porque las nuevas leyes supletorias no se aplican, como regla, a los contratos en ejecución.
- **Si sos propietario:** El artículo 1199 del Código Civil y Comercial permite pactar índices públicos o privados expresados en la moneda del alquiler.
- **Si trabajás en una inmobiliaria:** Si un contrato se renueva o prorroga, hace falta el consentimiento expreso del fiador para que vuelva a quedar obligado.

### Guías

- [Qué ley rige hoy un alquiler de vivienda en Argentina](https://www.monclair.com.ar/noticias/guias/ley-de-alquileres-que-rige-hoy) · Revisada el 13 de octubre de 2026
- [Cómo se ajusta un alquiler: ICL, IPC, UVA y lo que diga el contrato](https://www.monclair.com.ar/noticias/guias/ajuste-del-alquiler-icl-ipc) · Revisada el 13 de octubre de 2026
- [Renovar, rescindir o terminar un contrato de alquiler](https://www.monclair.com.ar/noticias/guias/renovacion-y-fin-del-contrato) · Revisada el 13 de octubre de 2026

Información general, no es asesoramiento legal

## Fuentes

- iProfesional: [Se despide la Ley de Alquileres con 12.000 contratos que vencen y así está hoy el mercado](https://www.iprofesional.com/realestate/467157-vencen-12000-contratos-de-la-ley-de-alquileres-como-esta-hoy-el-mercado) (2026-10-23)
- La Nación: [Alquileres: se terminó una etapa que generó fuertes tensiones en el mercado inmobiliario argentino - LA NACION](https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/alquileres-se-termina-una-etapa-que-duro-tres-anos-y-provoco-uno-de-los-mayores-problemas-del-nid19102026/) (2026-10-19)
- Ámbito: [Alquileres en CABA: propietarios bajan hasta un 40% los precios y aun así no consiguen inquilinos](https://www.ambito.com/real-estate/alquileres-caba-propietarios-bajan-un-40-los-precios-y-aun-asi-no-consiguen-inquilinos-n6336847) (2026-10-23)
- BCRA: [Serie ICL](https://api.bcra.gob.ar/estadisticas/v4.0/Monetarias/40?desde=2026-10-24&hasta=2026-10-24) (2026-10-24) · fuente primaria
- Monclair: [Metodología de datos propios de Monclair](https://www.monclair.com.ar/noticias/como-trabajamos) (2026-10-24) · fuente primaria

## Verificación

Fuentes consultadas: 5 · independientes: 5 · primarias: 2 · discrepancias: 0. Método: https://www.monclair.com.ar/noticias/como-trabajamos

Temas: alquileres, CABA, Ley de Alquileres, ICL, mercado inmobiliario

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